Atentie la antecontractele care prevad ca pretul final al imobilului ce urmeaza a fi construit sa fie recalculat în functie de evolutia indicilor preturilor în constructii!
În articolele anterioare am discutat despre populatie, locuinte, dezvoltare imobiliara. Peste tot în lume, dezvoltarea se produce în jurul marilor metropole (polii de crestere economica) si a zonelor metropolitane extinse care cuprind unitati administrativ-teritoriale (orase si localitati urban-rurale) de dimensiuni mai mici. Toate acestea atrag populatie din zonele limitrofe (migratie intrajudeteana si interjudeteana/ migratie internationala) si investitii care creeaza locuri de munca bine platite/ oportunitati de dezvoltare pentru tineri si familiile acestora.
Calitatea vietii în zonele metropolitane ale României este superioara fata de conditiile de viata din celelalte localitati si atrage din ce în ce mai multa populatie prin oferta educationala, culturala, economica, servicii publice, posibilitati de petrecere a timpului liber. Cresterea populatiei din urbanul dezvoltat conduce la amplificarea cererii de locuinte care nu acopera întotdeauna oferta concreta din teren. Multe proiecte imobiliare exista doar pe „hârtie” sau în mediul virtual (bloguri specializate, retele de socializare, mass media online). O multime de reclame flamboaiante anunta proiecte imobiliare grandioase, case si apartemente pe care le poti contracta doar semnând un document redactat de juristi/ avocati/ notari specializati în vânzari imobiliare, dar care urmeaza sa se construiasca cândva.
În ultimii ani, în Iasi si în împrejurimile sale, asistam la un fenomen care a luat o amploare fara precedent: promisiunile de vânzare sau locuintele vândute pe „hârtie”. Sute de case si apartamente sunt vândute doar pe hârtie, pe baza antecontractelor de vânzare-cumparare, fara ca dezvoltatorii imobiliari (promitentii-vânzatori) sa dispuna de autorizatia de construire. Afacerile de acest tip sunt relativ simple. O persoana fizica sau juridica (societate comerciala) achizitioneaza un teren (cumparare/ închirire/ concesiune) cu categoria de folosinta „curti si constructii”, eventual îl îngradeste, realizeaza un site pe care „plaseaza” tot felul de documente (harti, schite, desene) si, mai apoi, vinde pe „hârtie” case sau apartamente, solicitând anumite sume de bani sub forma de avans (10-, 25-, 50-, 90-). Practic, dezvoltatorul imobiliar promite ca, pe banii clientilor, sa construiasca case si blocuri, asa cum se prezinta pe site-urile online. Totul e legal, totul e frumos…
Promisiunea de vânzare-cumparare (antecontractul) reprezinta un acord convenit de regula între doua parti (promitentul-vânzator si promitentul-cumparator) care se obliga ca, la o data ulterioara, sa vânda/ cumpere un bun (în cazul de fata, un imobil) ale carui elemente sunt prestabilite în documentul semnat la notarul public. Promisiunea sau antecontractul de vânzare-cumparare constituie din punct de vedere juridic un acord de vointe stabilit între parti cu privire la anumite aspecte care pot fi discutate în prealabil, negociate, convenite (clauze). Desi mai toti dezvoltatorii imobiliari sau, mai bine spus, reprezentantii acestora (mandatarii) arata disponibilitate fata de clienti în ceea ce priveste negocierea clauzelor din antecontractul de vânzare-cumparare, în fapt prea putine aspecte se pot modifica. Neexecutarea clauzelor din antecontractul de vânzare-cumparare se poate transforma în daune catre beneficiar, de obicei, în favoarea dezvoltatorului imobiliar. Unele antecontracte de vânzare-cumparare dau dreptul dezvoltatorului imobiliar sa execute în întregime avansul acordat de client.
Ideea este ca legea permite ca orice bun (mobil sau imobil) sa poata face obiectul unei promisiuni de vânzare-cumparare, de care partile semnatare pot sa dispuna. Clauzele din documentul (proiectul de antecontract) ce urmeaza a fi semnat la notariat devin „obligatii de a face” sau angajamente pentru care partile semnatare nu este necesar sa dovedeasca si capacitatea de realizare la momentul respectiv. Cu toate acestea, atunci când se semneaza un antecontract de vânzare-cumparare, în esenta, promitentul-vânzator (dezvoltatorul imobiliar) promite sa-ti construiasca casa sau apartamentul, iar promitentul-cumparator ofera un avans consistent si se obliga sa furnizeze restul de bani (eventual în transe) atunci când se va perfecta efectiv contractul de vânzare-cumparare.
În domeniul comercial exista un vechi dicton care spune ca „clientul nostru este stapânul nostru”. În ceea ce priveste promisiunile de vânzare-cumparare a imobilelor ce urmeaza a fi construite de un dezvoltator imobiliar, acest dicton nu se prea aplica. Prin antecontractul de vânzare-cumparare, clientul este practic invitat sa investeasca o suma considerabila, de regula fara niciun un fel de garantii (scrisoare de garantie bancara, fond bancar de garantare a investitiei sau a sumelor investite de clienti etc.). Pe scurt, clientul (promitentul-cumparator) este la mâna dezvoltatorului imobiliar atunci când îsi pune semnatura pe documentul (antecontractul) întocmit la notariat. În cazul în care dezvoltatorul nu reuseste sa edifice constructia la care s-a angajat prin antecontract, trebuie sa restituie avansul sau transele de bani acordate de client, de obicei, fara sa acorde anumite daune.
În momentul de fata, piata imobiliara este mult gonflata de o cerere care pare neverosimila, în conditiile unei inflatii galopante, cu cresteri semnificative si imprevizibile la materialele de constructii, cu forta de munca fluctuanta, tinând cont si de înasprirea conditiilor de creditare operate de BNR si, în consecinta, de bancile comerciale. De multe ori, dezvoltatorii imobiliari au sedii (locatii/ puncte de lucru) nesemnificative si lucreaza prin mandatari arhinecunoscuti care, la rândul lor, apeleaza la asistenta juridica a unui avocat în relatia cu clientii. În general sediul, renumele daca este pozitiv si raporturile directe dau încredere partenerilor cumparatori (promitentilor). Chiar si persoanele cele mai instruite se descurca cu greu între itele unor contracte juridice si/sau comerciale.
În general, în promisiunile de vânzare-cumparare, riscurile sunt retinute/plasate pe seamna clientilor. De exemplu, garantia acordata promitentului-cumparator pentru calitatea constructiei ce urmeaza a fi edificata este prevazuta a fi executata împotriva arhitectului, antreprenorului sau altor terti. Cu alte cuvinte, promitentul-cumparator nu va putea executa garantiile oferite deoarece nu are o relatie contractuala directa cu antreprenorul (constructorul) si toti ceilalti actori implicati în construirea si dotarea imobilului. Exista si situatii în care autorizatia de construire la care se face referire în promisiunea de vânzare-cumparare este obtinuta înainte de achizitionarea proprietatii (terenului) pe care urmeaza edificarea constructiei. Aceasta este o practica neuzuala, la care recurg unii investitori de oportunitate, care vine la pachet cu anumite suspiciuni privind aspecte legale ale dobândirii terenului. De regula, autorizatia de construire se elibereaza de catre autoritatile statului dupa ce dezvoltatorul imobiliar sau constructorul prezinta dovada actelor de proprietate asupra terenului pe care preconizeaza construirea de imobile.
În legatura cu clauzele antecontractelor de vânzare-cumparare care pot face obiectul sanctiunii Legii nr. 193/ 2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesionisti si consumatori, ar fi multe aspecte de discutat. Pe final, atrag atentia în ceea ce priveste diferenta dintre suprafata finala a imobilului si cea prevazuta în antecontract, care trebuie stabilita pe baza masuratorilor cadastrale în vederea intabularii proprietatii, în functie de care trebuie (re)ajustat pretul final al imobilului. Atentie la antecontractele care prevad ca pretul final al imobilului ce urmeaza a fi construit sa fie recalculat în functie de evolutia indicilor preturilor în constructii!
Ciprian Iftimoaei este director adjunct la Directia Judeteana de Statistica Iasi si lector asociat doctor la Facultatea de Filosofie si Stiinte Social-Politice a Universitatii „Al. I. Cuza” din Iasi