Provocat de colegii de la TVR Iasi sa formulez un punct de vedere legat de dezvoltarile imobiliare din Zona Metropolitana Iasi, apelând la statisticile oficiale, am decis sa dezvolt aceasta tema pentru „Laboratorul de analize” a Ziarului de Iasi. De construit se construieste nu numai în Iasi, ci în toate marile orasele ale tarii (Bucuresti, Ilfov, Cluj-Napoca, Timisoara, Brasov, Constanta).
Datele statistice sunt revelatoare în acest sens: (1) evolutia numarului de autorizatii de construire; (2) evolutia lucrarilor de constructii, în special a celor noi; (3) evolutia populatiei rezidente (stabile); (4) migratia internationala si migratia interna; (5) evolutia salariilor în raport cu inflatia (indicii preturilor de consum); (6) evolutia depozitelor populatiei; (7) creditarea pentru achizitia/ construirea de locuinte noi si altele.
Potrivit statisticii oficiale (INS), în anul 2021 s-au eliberat 51.287 autorizatii de construire pentru cladiri rezidentiale, în crestere cu 24,1- fata de anul precedent (2020). Cresteri s-au înregistrat în toate regiunile de dezvoltare: Bucuresti-Ilfov (+2033 autorizatii), Sud-Muntenia (+1740), Vest (+1349), Nord-Vest (+1215), Centru (+1189), Nord-Est (+1139), Sud-Vest Oltenia (+684) si Sud-Est (+627). În perioada 1 ianuarie-30 noiembrie 2021, comparativ cu perioada similara a anului 2020, volumul lucrarilor de constructii noi ca serie bruta a crescut cu 6,6-. Pentru celelalte elemente de structura (lucrari de reparatii capitale, lucrari de întretinere si reparatii curente), volumul lucrarilor de constructii a scazut în perioada anterior mentionata. Pe obiecte de constructii, cladirile rezidentiale au crescut cu 29,6-, în timp ce pentru cladirile nerezidentiale si constructiile ingineresti s-au înregistrat scaderi. Datele privind constructiile de locuinte în trimestrul III din 2021 arata ca, în perioada 1 ianuarie-30 septembrie, au fost terminate 49.621 locuinte, în crestere cu 1131 locuinte fata de perioada corespunzatoare a anului precedent.
Populatia rezidenta (estimata) de INS la 1 ianuarie 2021 a fost de 19.023.542 persoane, în scadere cu 1.098.099 persoane fata de efectivul înregistrat conform datelor de la RPL-runda 2011 (19.023.542 persoane). Calculând diferenta populatiei rezidente la 1 ianuarie 2021 si populatia rezidenta (stabila) de la RPL-runda 2011, rezulta ca avem doar 6 judete în care se înregistreaza o crestere a populatiei, dupa cum urmeaza: Ilfov (+136.745 locuitori), Timis (+24.327 locuitori), Iasi (+22.994 locuitori), Cluj (+19.021 locuitori), Brasov (+3905 locuitori), Sibiu (+2662 locuitori). Aceste judete înregistreaza cresteri de populatie si pe seama indicatorului „populatia dupa domiciliu” (dupa actele de indentitate). Populatia judetului Iasi era la 1 iulie 2021 de 976.586 locuitori, iar populatia rezidenta (estimata) la 1 ianuarie 2021 era de 794.752 locuitori. Cererea de locuinte este impulsionata si de evolutia efectivului populatiei. În Zona Metropolitana Iasi se achizitioneaza locuinte nu numai de catre rezidenti, ci si de catre persoane cu resurse financiare din judetele limitrofe si din Republica Moldova.
Printre sectoarele cele mai putin afectate de criza pandemica se numara constructiile si serviciile, în special cele din domeniul tehnologiei informatiei si comunicatiilor (TIC). Aceste domenii conexate explica în parte amploarea constructiilor rezidentiale din zonele metropolitane ale marilor orase („polii de crestere economica”), asa cum este si cea a Iasului.
Salariul mediu net în ramura TIC a depasit demult 8.000 lei pe luna. Pentru tinerii din aceasta ramura economica este lesne sa acceseze un credit ipotecar pentru achizitia unei locuinte. Cei mai multi dintre IT-isti se orienteza spre case, apartamente noi, sau apartemente pozitionate în zone rezidentiale valoroase. În judetul Iasi sunt peste 20.000 de angajati în domeniul TIC si domenii conexe aflate în continua dezvoltare.
În Iasi se câstiga bine si în domeniul medical, indiferent de sectorul de stat sau privat. Un medic specialist cu garzile lunare ridica cca. 15.000 de lei net pe luna, ca sa nu mai vorbim despre cei care cumuleaza activitati si în clinicile/ cabinetele de stat si cele private. La cohortele celor care câstiga bine se adauga si salariatii din magistratura, armata, servicii speciale, ordine si siguranta publica. Toti acesti angajati speciali (necivili) sunt beneficiarii unei salarizari sigure, progresive, pensiile fiind uneori chiar mai mari decât salariile în plata, inclusiv posibilitatea de a cumula pensia speciala cu salariul obtinut la institutii de stat. Sa-i mentionam si pe conationalii care muncesc în strainatate si trimit bani acasa, cei mai multi fiind investiti tot în achizitia de locuinte sau de constructii noi, lucrari de (re)amenajare si dotari interioare pentru locuintele vechi. Aceste categorii socioprofesionale plasate la vârful piramidei veniturilor populatiei îsi permit sa achizitioneze case si/sau apartamente inclusiv pentru copiii ajunsi adulti.
Dezvoltarea imobiliara din Zona Metropolitana Iasi din ultima perioada prezinta si un aspect oarecum paradoxal: cresterea constructiilor rezidentiale se petrece concomitent cu cresterea preturilor (inflatia este de 8,2-, iar prognoza BNR indica o crestere de pâna la 11- în 2022). Dezvoltatorii imobiliari si constructorii reclama cresteri mari de preturi la toate materialele de constructii (cherestea, otel, ciment, beton, pavele, gips-carton, fier, aluminiu), care vor continua si pe tot parcursul anului 2022. Desi preturile locuintelor noi cresc, cererea înca pare solida.
Interesant este ca, în domeniul constructiilor, costul fortei de munca a scazut în trimestrul III a anului 2021, fata de perioada similara a anului 2020. Conform unui comunicat de presa emis de INS în decembrie 2021, cele mai importante scaderi ale costului orar al fortei de munca (în forma ajustata dupa numarul zilelor lucratoare) s-au regasit în intermedieri financiare si asigurari (-4,13-), sanatate si asistenta sociala (-3,48-), activitati de servicii administrative si activitati de servicii suport (-2,69-), respectiv în constructii (-2,27-).
Un element de temperare a cererii de locuinte poate fi generat de scumpirea creditului ipotecar. Potrivit BNR, indicele la 6 luni utilizat în calculul dobânzilor la creditele ipotecare în lei cu dobânda variabila a crescut la 3,71- de la 3,43-, iar ROBOR la 12 luni a ajuns la 3,87- pe an de la 3,56-, cât era la începutul acestei saptamâni. Majorarea ROBOR-ului înseamna cresterea dobânzilor la creditele ipotecare. Sa ne reamintim si de faptul ca, la 1 octombrie 2021, BNR a propus majorarea cu 10 puncte procentuale a ponderii avansului la creditele acordate pentru achizitia unui imobil (25- avans din suma totala) care nu este utilizat ca locuinta pentru folosinta proprie si permanenta a debitorului. La Ministerul Finantelor Publice exista în discutie o initiativa pentru impozitarea persoanelor care detin în proprietate mai mult de doua locuinte. Este de asteptat ca toate aceste elemente sa descurajeze/frâneze piata imobiliara în acest an. Altfel, pare ca suntem într-o bula speculativa, cam de genul celei care a condus la criza economica din perioada 2008-2012.
Ciprian Iftimoaei este director adjunct la Directia Judeteana de Statistica Iasi si lector asociat doctor la Facultatea de Filosofie si Stiinte Social-Politice a Universitatii „Al. I. Cuza” din Iasi